物流園區(qū)開發(fā)策劃通常首先提出的是戰(zhàn)略策劃，然后是戰(zhàn)術(shù)策劃。所謂戰(zhàn)略策劃好比是物流園區(qū)開發(fā)的謀略計劃，就是在未來的發(fā)展過程中，它著眼的是核心競爭力的可持續(xù)發(fā)展。所以從這點看來，戰(zhàn)略策略是非常重要的。對于物流園區(qū)開發(fā)項目發(fā)展戰(zhàn)略來說，僅僅有一兩個好的戰(zhàn)略策劃還是遠遠不夠的，還需要進行一系列的戰(zhàn)術(shù)策劃和策略。
　　
　　眾所周知,物流園區(qū)開發(fā)主要是通過未來的成長帶來長期的穩(wěn)定回報，主要通過招商引資來實現(xiàn)收益。故招商工作是物流園區(qū)開發(fā)工作的重頭戲。
　　
　　一、物流園區(qū)開發(fā)策劃戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)
　　
　　物流園區(qū)開發(fā)策劃通常首先提出的是戰(zhàn)略策劃，然后是戰(zhàn)術(shù)策劃。所謂戰(zhàn)略策劃好比是物流園區(qū)開發(fā)的謀略計劃，就是在未來的發(fā)展過程中，它著眼的是核心競爭力的可持續(xù)發(fā)展。所以從這點看來，戰(zhàn)略策略是非常重要的。對于物流園區(qū)開發(fā)項目發(fā)展戰(zhàn)略來說，僅僅有一兩個好的戰(zhàn)略策劃還是遠遠不夠的，還需要進行一系列的戰(zhàn)術(shù)策劃和策略。
　　
　　物流園區(qū)開發(fā)策劃存在著一般意義上的通用戰(zhàn)略，同時又依據(jù)物流園區(qū)開發(fā)類型的不同，具有各自不同的特殊意義上的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。有效地進行相關(guān)資料收集及分析，策劃出符合物流園區(qū)開發(fā)類型的策略。所有這些都是經(jīng)過一邊執(zhí)行戰(zhàn)略策劃，同時一邊策劃連續(xù)實施戰(zhàn)術(shù)策略而進行的。
　　
　　二、物流園區(qū)開發(fā)項目的分類
　　
　　1、國際型物流園區(qū)開發(fā)項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，依托港口、機場和陸路口岸，與集裝箱運輸和海關(guān)監(jiān)管通道相結(jié)合的大型轉(zhuǎn)運樞紐的主要物流業(yè)務(wù)需求來確定。
　　
　　2、全國樞紐型物流園區(qū)開發(fā)項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，是以多種運輸方式骨干線網(wǎng)交匯的中轉(zhuǎn)樞紐主要物流業(yè)務(wù)需求和物流服務(wù)需求來確定。
　　
　　3、區(qū)域型組織型物流園區(qū)開發(fā)項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，是以跨區(qū)域的長途運輸和城市配送體系之間的轉(zhuǎn)換樞紐為主要物流業(yè)務(wù)需求來確定。
　　
　　4、城市配送型物流園區(qū)開發(fā)項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，是以支持保障商貿(mào)和城市生產(chǎn)生活的配送、大型連鎖分撥中心業(yè)務(wù)需求來確定。
　　
　　5、定向服務(wù)型物流園區(qū)開發(fā)項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，依據(jù)物流園區(qū)提供服務(wù)區(qū)域內(nèi)企業(yè)的主要物流業(yè)務(wù)需求來確定。
　　
　　6、公路交通樞紐型物流園區(qū)開發(fā)項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，主要依據(jù)承接公路散、雜貨的轉(zhuǎn)運、配送、分撥中心業(yè)務(wù)需求來確定。
　　
　　7、產(chǎn)業(yè)聚集型物流園區(qū)開發(fā)項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，按提供專業(yè)物流服務(wù)相關(guān)配套目標來確定。
　　
　　8、功能提升型物流園區(qū)開發(fā)項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，依據(jù)服務(wù)功能、服務(wù)內(nèi)容、相關(guān)配備的完善、運作體系、設(shè)備先進程度來確定。
　　
　　9、綜合服務(wù)型物流園區(qū)開發(fā)項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，以市場的需求為導(dǎo)向的功能定位來確定。
　　
　　10、細分領(lǐng)域分類
　　
　　細分領(lǐng)域有鐵路、港口、航空、公路、公鐵聯(lián)運、公鐵水聯(lián)運、保稅、農(nóng)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)資、糧食、冷鏈、水產(chǎn)品、鋼鐵、金屬、醫(yī)藥、煙草、汽車、裝備、能源、煤炭、化工 、轉(zhuǎn)運、存儲、配送、流通加工、 生產(chǎn)、 綜合、專業(yè)市場、國際、樞紐、城市配送、快遞、電商等。
　　
　　客戶定位和招商策略只能是初步界定，因為實際上物流園區(qū)開發(fā)項目的服務(wù)對象和服務(wù)范圍并非僅僅是一個絕對準確的劃定范圍，因此多數(shù)物流園區(qū)開發(fā)策劃往往同時具有交叉定位，而以其中某一種為主。物流園區(qū)開發(fā)項目根據(jù)不同的分類標準，可以劃分出不同的類別。一般物流園區(qū)開發(fā)項目分類可以按以下幾種方式劃分。
　　
　　(1)按經(jīng)營主體劃分
　　
　　物流園區(qū)開發(fā)項目政府主導(dǎo)型與市場主導(dǎo)型。物流園區(qū)開發(fā)項目有些是政府主導(dǎo)型的，如：中國西部現(xiàn)代物流港；物流園區(qū)開發(fā)項目有些是市場主導(dǎo)型的，如：廣州林安物流園區(qū)。
　　
　　(2)按產(chǎn)業(yè)依托劃分
　　
　　基于物流產(chǎn)業(yè)的物流園區(qū)開發(fā)項目與基于其他產(chǎn)業(yè)的物流園區(qū)開發(fā)項目。大多數(shù)的物流園區(qū)開發(fā)項目都是基于物流產(chǎn)業(yè)的，以物流企業(yè)為主體；中山天潤物流園區(qū)以物流企業(yè)為主體；通遼金港物流園區(qū)是基于其他產(chǎn)業(yè)的物流園區(qū)。
　　
　　(3)按功能定位劃分
　　
　　綜合化物流園區(qū)開發(fā)項目和專業(yè)化物流園區(qū)開發(fā)項目。具體體現(xiàn)在物流功能、服務(wù)功能、運行管理體系等多方面的綜合，體現(xiàn)其現(xiàn)代化、多功能、社會化、大規(guī)模的特點，而不同物流園區(qū)開發(fā)項目的專業(yè)化程度提高則表現(xiàn)出現(xiàn)代化和專業(yè)化的基本屬性。
　　
　　(4)按滿足物流服務(wù)需求的劃分
　　
　　物流園區(qū)開發(fā)項目按滿足物流服務(wù)需求的劃分為三種類型。
　　
　　一是區(qū)域物流組織型。
　　
　　其功能是滿足所在區(qū)域的物流組織與管理。如煙臺綜合國際物流園區(qū)。
　　
　　二是商貿(mào)型。
　　
　　在功能上主要是為所在區(qū)域或特定商品的貿(mào)易活動創(chuàng)造集中交易和區(qū)域運輸、城市配送服務(wù)條件。商貿(mào)流通型基本位于傳統(tǒng)、優(yōu)勢商品集散地，對擴大交易規(guī)模和降低交易成本具有重要作用。具備商貿(mào)流通功能的地產(chǎn)開發(fā)項目。如天源國際物流園區(qū)等。
　　
　　三是運輸樞紐型。
　　
　　作為物流相對集中的區(qū)域，從運輸組織與服務(wù)的角度，可以實現(xiàn)規(guī)模化運輸，反過來，規(guī)模化進行運輸也就為物流組織與管理活動的集中創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。因此，建設(shè)專門的運輸樞紐型的物流基地，形成區(qū)域運輸組織功能也是重要類型之一。屬于運輸樞紐型的物流園區(qū)包括上海洋山深水港物流園區(qū)。
　　
　　(5)除此之外還可以細化分類
　　
　　按行業(yè)導(dǎo)向分類，可以分為專業(yè)性、綜合性；
　　
　　按層次節(jié)點分類，可以分為物流基地型、物流中心型、配送中心型；
　　
　　按興辦主體分類，可以分為政府主辦型、政府規(guī)劃，企業(yè)運作型、企業(yè)自發(fā)的專業(yè)型、政府規(guī)劃，市場自發(fā)形成；
　　
　　按照樞紐類型劃分，可以分為依托航空港型、依托運輸港型、依托鐵路樞紐型、依托高速公路型；
　　
　　按區(qū)域輻射分類，可以分為市域性、區(qū)域性、國際性；
　　
　　按經(jīng)營服務(wù)范圍分類，可以分為生活資料型、生產(chǎn)資料型；
　　
　　按經(jīng)營性質(zhì)分類，可以分為第三方物流平臺、第四方物流平臺；
　　
　　按位置構(gòu)成不同分類，可以分為集中型型、非集中型等。